Il proprietario non può aumentare l’affitto prima della scadenza del contratto, a volte può però procedere all’adeguamento ISTAT
Si può aumentare l’affitto prima della scadenza del contratto? In un periodo storico caratterizzato dall’aumento del costo della vita, si tratta di un dubbio più che comprensibile per i tanti affittuari che temono di non essere più in grado di corrispondere il canone d’affitto. Ma quando può muoversi il proprietario dell’immobile, quando è possibile procedere a un rincaro della somma concordata?
In linea generale, il proprietario dell’immobile non può aumentare il canone di affitto fino alla naturale scadenza del contratto. Vi sono però alcune eccezioni, come in caso di rivalutazione ISTAT o di una rinegoziazione voluta da entrambe le parti. Di seguito, tutte le informazioni utili.
Aumento del canone d’affitto prima della scadenza: è possibile?
Come già anticipato, il timore che il canone d’affitto possa aumentare prima della naturale scadenza del contratto è sempre più diffuso, anche a causa di un costo della vita e di listini medi per gli affitti in rapida crescita. In realtà, la consolidata giurisprudenza su questa possibilità dipana ogni dubbio, anche in relazione alla disciplina sui contratti d’affitto a uso abitativo, regolata dalla Legge 431 del 1998.
Di norma, il canone d’affitto pattuito fra le parti non può essere modificato per tutta la durata naturale del contratto. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non potrà imporre unilateralmente un rincaro all’affittuario: il prezzo di locazione dovrà rimanere invariato per tutta la durata del rapporto. Vi sono però due eccezioni:
- l’adeguamento del canone all’inflazione secondo gli indici ISTAT;
- quando entrambe le parti sono di comune accordo. In questo caso, sarà necessario risolvere il contratto già posto in essere e stipularne uno nuovo.
L’adeguamento ISTAT prima del termine del contratto
Nonostante il proprietario dell’immobile non possa imporre un aumento unilaterale del canone d’affitto, può chiederne l’adeguamento all’inflazione secondo gli indici ISTAT correnti. Questa possibilità è ammessa perché non si tratta di un vero e proprio incremento della somma riportata nel contratto – sebbene comporti, di fatto, una locazione più elevata per l’inquilino – bensì un adattamento agli accresciuti costi di mercato.
Si può aumentare l’affitto prima della scadenza del contratto? In un periodo storico caratterizzato dall’aumento del costo della vita, si tratta di un dubbio più che comprensibile per i tanti affittuari che temono di non essere più in grado di corrispondere il canone d’affitto. Ma quando può muoversi il proprietario dell’immobile, quando è possibile procedere a un rincaro della somma concordata?
In linea generale, il proprietario dell’immobile non può aumentare il canone di affitto fino alla naturale scadenza del contratto. Vi sono però alcune eccezioni, come in caso di rivalutazione ISTAT o di una rinegoziazione voluta da entrambe le parti. Di seguito, tutte le informazioni utili.
Aumento del canone d’affitto prima della scadenza: è possibile?
Come già anticipato, il timore che il canone d’affitto possa aumentare prima della naturale scadenza del contratto è sempre più diffuso, anche a causa di un costo della vita e di listini medi per gli affitti in rapida crescita. In realtà, la consolidata giurisprudenza su questa possibilità dipana ogni dubbio, anche in relazione alla disciplina sui contratti d’affitto a uso abitativo, regolata dalla Legge 431 del 1998.
Di norma, il canone d’affitto pattuito fra le parti non può essere modificato per tutta la durata naturale del contratto. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non potrà imporre unilateralmente un rincaro all’affittuario: il prezzo di locazione dovrà rimanere invariato per tutta la durata del rapporto. Vi sono però due eccezioni:
- l’adeguamento del canone all’inflazione secondo gli indici ISTAT;
- quando entrambe le parti sono di comune accordo. In questo caso, sarà necessario risolvere il contratto già posto in essere e stipularne uno nuovo.
L’adeguamento ISTAT prima del termine del contratto
Nonostante il proprietario dell’immobile non possa imporre un aumento unilaterale del canone d’affitto, può chiederne l’adeguamento all’inflazione secondo gli indici ISTAT correnti. Questa possibilità è ammessa perché non si tratta di un vero e proprio incremento della somma riportata nel contratto – sebbene comporti, di fatto, una locazione più elevata per l’inquilino – bensì un adattamento agli accresciuti costi di mercato.
In altre parole, dopo i primi tre anni il contratto a cedolare secca viene automaticamente rinnovato. Trascorsi gli ulteriori due anni, le parti si possono autonomamente concordare per:
- rinnovare il contratto alle medesime condizioni;
- aggiornare gli importi, se vi è accordo sia fra proprietario che affittuario;
- procedere alla chiusura del contratto.
Anche in questo caso, le comunicazioni dovranno avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. E, come facile intuire, sarà necessario poi darne comunicazione al Fisco, secondo le modalità previste dall’Agenzia delle Entrate.
In questo frangente, è sicuramente utile ricordare che i contratti di locazione con cedolare secca non godono – a differenza del canone libero o del canone concordato – della possibilità di adeguamento ISTAT quando l’accordo è ancora posto in essere. Si tratta di una specifica rinuncia a cui il proprietario dell’immobile deve aderire, per effetto delle agevolazioni fiscali che ottiene scegliendo questa forma di accordo.
Un nuovo contratto d’affitto al posto del rinnovo?
Come si è visto nei precedenti paragrafi, l’aumento del canone d’affitto non è possibile prima della scadenza naturale del contratto. E, in caso di proroga, gli accordi a canone libero, concordato oppure a cedolare secca prevedono un primo rinnovo alle medesime condizioni contrattuali. Ma è possibile chiudere un contratto d’affitto alla sua scadenza, rinunciando al rinnovo, procedendo poi alla sottoscrizione di un nuovo contratto?
Per quanto si tratti di una modalità non particolarmente diffusa, rimane possibile purché vi sia un pieno accordo fra le parti. Il locatore e il locatario possono procedere alla risoluzione consensuale del contratto di locazione, provvedendo ai relativi adempimenti fiscali. Una volta chiuso il contratto, nulla vieta alle parti di sottoscriverne uno nuovo: a questo scopo, può essere utile avvalersi degli strumenti per la generazione guidata dei contratti d’affitto.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
